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土地市场回暖 能否引起楼市反弹

来源:百度新闻 作者:张慧鑫 编辑:百度新闻 2019-06-07 08:36:08
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2012年岁末将至,中国房地产行业迎来土地市场回暖行情。连日来,一些城市土地放量明显,北京、上海、广州等一线城市频频出现“地王”,民间担忧声四起并引发国土部关注。回顾中国房地产市场,每次“面粉”涨价背后,必定引发“面包”价格上涨,此次土地市场回暖,能否带来楼市触底反弹?

土地市场回暖引国土部关注

12月12日,万科、绿地等公司的联合体以54 .31摘得上海南站核心区商办用地,刷新了上海总价地王纪录。同时也引发“开发商重回北上广”,“地王潮”再现江湖的种种担忧。

机构报告显示,11月,包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入为663亿元,环比增长23%,创16个月新高。其中仅11月13日至15日三天,上市房企公示的拿地总规模就高达近180万平方米。9月至今,保利、中海外等大型房企共创造了11个“地王”。其中,北京、上海、深圳出现地王最多。二线城市南京、苏州等土地市场也相继诞生“地王”。回想2010年那轮“地王”扎堆出现后的“稳中有升”,一些购房者又开始产生心理恐慌:房价难道又要涨了吗?

数据似乎在验证老百姓的担忧。国家统计局12月18日公布了11月70个大中城市房价,53个城市环比上涨占比将近七成,比10月份增加了18个。

“前面几个月是慢增、小增,11月突然增幅在扩大,”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,看70个城市的平均水平,房价基本进入上行通道。“这一轮调控中房价从跌到涨,是6月份出现拐点由跌转涨。6月到10月的涨幅比较小,基本上都是在0 .1%上下进行波动,11月涨幅突然放大到0.26%,上涨城市由上个月的35个升到了53个,而 且 北 京 、 广 州 、 深 圳 涨 幅 都 靠前。”杨红旭认为,假如未来几个月没有新政策的打压,房价将会加速上涨。

民间的担忧引起国土部关注。国土资源部18日在北京召开2012年房地产管理调控情况发布会,国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示已经注意到进入11月份后土地市场出现的一些新情况,“主要是一些城市土地供应放量比较明显,优质稀缺地块的推出造成均价略有回升,市场呈现回暖迹象。”

基本面平稳低溢价是主流

不过,记者在一片担忧声中发现,此“地王”已非彼“地王”。今日之“地王”几乎都以底价成交,与前两年动辄竞价几十轮、上百轮、溢价率50%或者100%相比,多了些理性,少了些狂热。

据了解,此轮诞生的地王多为中心区域稀缺优质地块,且面积相对较大,起拍价比较高。如11月27日,北京市国土资源局挂牌出让的朝阳区农展馆北路8号地块,位于东三环到东四环之间,邻近农展馆和使馆区,属北京黄金地段,起拍价20亿元;12日诞生的上海“地王”位于上海南站核心区,商用性质,拍卖起始总价为54.3亿元,而最终成交价也是54.3亿元。

业内人士认为,这些地块叠加合理的开发成本后,单价很少有超过在售物业价格的,实际溢价率并不高。相比2010年“地王潮”中出现的地王,成交价格也没有失去理性。土地市场并没有出现明显“泡沫”。

国土资源部土地利用管理司司长廖永林表示,从全年看,土地市场虽然出现了一些季节性、区域性的波动,但房地产用地供应量、价格和结构等变化并不大,加上流标流拍多于往年,而高价地远少于往年等情况,今年的土地市场相对于往年,截至目前,整体仍处在低位,基本面保持了平稳。“虽然很多地方从下半年开始土地供应放量,但多属于恢复性供给,补足今年上半年市场供地不足的缺口,情况也符合历年前低后高的供地规律。”

吉林省长春市今年计划供应经营性用地600万平方米,比2011年减少40%,但是直到12月19日,今年的出让任务尚未完成。年底之前应该还有一次放量,但是结果尚不知怎样。长春市国土资源局相关负责人表示,年底是开发企业拿地活跃期,年年如此。土地市场回暖,现在也仅仅是一些迹象。至少对二三线城市来说,判断市场全面回暖为时尚早。

反弹压力犹在调控不能放松

业内人士认为,土地市场的回暖并不可怕。正常回暖既可以增加地方财政收入、有利于稳增长,也可以增加普通商品房的供应,避免市场长期遇冷后出现严重的供不应求。但是,一线城市和大型房企具有风向标作用。当此楼市调控敏感期,“地王”频出可能对市场起到不良的示范效应,影响整个房地产调控的大局。

“‘地王’效应容易刺激楼市成交量放大,让一些不需要现在买房的人出现恐慌性购房行为”,长春市房地产界资深人士顾永超说。连日来,“北京某房源一夜提价70万元”,“广州出现恐慌性购房”等消息刺激着购房者敏感的神经。顾永超说,当此关键节点,楼市调控只能收紧不能放松。

国土资源部近日再度伸出调控之手。其最新思路是,“进一步加大分类指导力度,区分不同城市,平抑土地市场价格的异常波动。”要求各地要采取分割出让、综合竞标、配建竞标、提高付款难度等方式,避免出现“地王”。

“如果土地市场异动增加,可能会导致更严厉的政策出台”,顾永超分析说。杨红旭则认为,应该有更严厉的政策出台。“房价今年下半年开始涨了,明年如果说没有政策那么将继续涨,涨了一年甚至一年半之后,累加的涨幅就会比较可观,百姓是无法承受的,所以按照这个房价的态势,明年应该出政策进行打压。”

19日北京市国土资源局宣布暂停挂牌出让北京市农展馆地块,该地块11月27日挂牌,起始楼面价达到3.38万元/平方米,有望成为北京今年新“地王”。业内人士认为,北京市此举应该与国土资源部近期加强土地市场管理、平抑土地市场价格异常波动的表态有关。国土部近日已明确表态要对典型案例、重点对象采取公开调查。南京市下关区滨江中冶地块已被列为首个调查对象。

“中国房地产市场受政策影响较大,只要坚持调控政策不放松,就能实现市场稳定,人心稳定”,顾永超说。

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